참여정부가 내어 놓은 여러 부동산 정책을 무색하게 만들 만큼 최근 1년여간의 강남권역의 집값들은 가파른 상승세를 나타냈다. 이러한 부동산 가격 상승은 보다 강력한 대책을 촉발시켰고, 이결과 나온 8.31 부동산 대책에는 집값안정과 서민주거안정을 위한 매우 강력한 대책들이 담겨져 있다.
먼저, 8.31 부동산 대책의 주요 내용을 살펴보도록 하자. 첫째로, 서민의 주거안정을 위한 주택구입자금 지원을 강화하고 주택청약제도를 서민에게 보다 유리하도록 조정하고 임대주택공급을 확대한다고 한다. 둘째로, 부동산 거래의 투명화를 위한 거래가의 의무 신고제를 실시하고 주택투기자에 대한 상시적 감시체제를 마련한다고 한다. 셋째로, 부동산에 대한 투기 수요 억제를 위해 종합부동산세를 세대별로 합산 부가하고 부동산세 과표를 현실화하여 2009년에 부동산 보유세의 실효세율이 1%로 만들 예정이라고 한다. 또한, 양도세의 과표를 실거래가로 전환하고 세율을 50%로 인상시켜 대폭적으로 양도세를 강화할 계획이다. 그리고 거래세는 1%p 낮추어서, 그간 주장되었던 “보유세 강화, 거래세 인하”의 원칙을 실행한다고 한다. 투기적 수요 감소를 위해 주택담보대출에 대한 규제도 강화할 예정이다. 넷째로, 주택 및 토지공급을 확대할 것이라고 한다. 송파거여지구 200만평을 중심으로 공급을 확대하고, 공공 택지 내 중대형 아파트 건설 비중을 확대시킬 예정이다. 다섯째로, 토지시장의 안정을 위해 토지 취득요건을 강화하고 개발부담금제를 실시하고 보유세를 강화하여 투기적 수요에 의한 토지가격 상승을 막으려고 한다.
금번 대책의 핵심은 부동산 가격 안정을 위해 보유세와 양도소득세의 강화, 공급 확대, 거래 투명화의 세 가지 정책으로 정리할 수 있다. 이러한 정책방향은 전체적으로 올바른 방향으로, 이들 정책들이 입법화되고 시행되면 중장기적인 부동산 가격의 안정에 도움을 줄 것으로 기대된다.
이러한 여러 정책중 보유세 인상이 어떻게 집값안정으로 연결될 수 있을 것인가에 대해 언뜻 이해가 가지 않을 수 있는데, 기본적으로 보유세 인상은 미래 세금부담이 증가시킬 것이고, 이러한 세금부담의 증가만큼 주택보유의 편익이 감소하여 부동산 가격의 하락할 수 있다. 하지만, 유의하여야 할 것은 보유세 인상은 주택임대가격의 상승을 통해 주택임대인에게 전가될 수 있다는 점이며, 이미 8.31 대책이후 전세가격이 상승하고 있는 것은 이러한 가능성을 보여주고 있는 것으로 이해된다.
8.31 부동산 대책의 전체적인 방향은 올바르지만, 몇몇 유의해야 할 사안들도 있다. 첫째로, 공급 확대에 대해서 좀 더 강한 의지가 필요하다. 집값안정을 위해서 투기수요를 억제하는 것도 필요하지만, 수요를 충족시킬 수 있는 공급의 확대가 근본적인 해결책이다. 둘째로, 보유세 강화의 방향은 올바르나, 보유세의 강화가 감내할 수 있는 수준으로 점차적으로 이루어지는 것이 바람직하다. 1% 보유세 실효세율은 부동산 가격에 거품이 크지 않은 경우 그 수준이 적정하다고 할 수 있으나, 우리나라의 현재 상황과 같이 부동산 가격이 지나치게 높게 형성되어 있는 경우 소득흐름에 대비하여 본 보유세 부담이 과도할 수 있다. 셋째로, 양도세 강화가 잠긴효과(lock-in effect)를 유발하여 부동산 판매를 억제하여 단기적으로 집값안정에 부정적인 효과를 가질 수 있다는 점이다. 신규 양도세 적용에 1년간의 유예기간을 준 것은 이러한 효과를 고려한 것이다. 마지막으로, 임대주택 사업의 효율성을 높이는 것이 필요하다. 서민 주거 안정을 위해 임대주택을 확대하는 것은 바른 정책이나 임대주택에 대한 수요를 정확히 파악하고 실수요자가 요구하는 임대주택을 공급하기 위한 제도개선이 우선적이다.
이영 (경제금융대학 교수)
