상가 전대차, 권리금은 어디에? 지난 학기 한양플라자의 임차인이었던 한국미니스탑이 한양플라자와의 재입찰에 실패해 원래 입점해 있던 몇몇 점포가 간판을 내리게 됐다. 한양플라자의 경우 일차적으로 임차물인 한양플라자를 임차인이자 전대인인 한국미니스탑이 임대했고, 한국미니스탑은 전차인인 소상인들에게 한양플라자를 재임대해 점포들이 한양플라자에서 장사를 하게 됐다.
여기서 임대인은 건물의 원 소유주를 뜻하고 임차인은 임대인으로부터 일차적으로 건물을 빌린 사람을 의미한다. 하지만 이 임차인이 제3자에게 건물을 빌려줄 경우 임차인인 동시에 전대인이 되고 전대인이 건물을 빌려준 제3자를 전차인이라고 한다.
위 경우 전대인이 (주)비트플랙스로 대체됨에 따라 여러 상인들은 권리금을 받지 못하고 자리를 내줘야 했다. 전대차 계약은 임대차 보호법의 대상이 아니기 때문이다. ‘상가건물임대차보호법’을 개정해 ‘권리금’을 최초로 공식 합법화한 민병두 의원실에서는 “전대차 계약에 대해서도 상가권리금을 보호할 경우 임대인도 임차인도 아닌 제3자가 건물을 사용하게 돼 권리관계가 복잡해질 수 있기 때문에 일단은 전대차를 제외하고 법을 시행한 것”이라고 밝혔다.
권리금은 상가의 지리적 조건, 인테리어 등의 시설 설치비, 장사의 호황으로 인한 간판효과 등을 모두 포함하는 개념이다. 기존 임차인은 가게의 계약 기간이 만료되면 개정된 상가건물임대차보호법에 의해 신규 임차인으로부터 이런 권리금을 합법적으로 받을 수 있게 됐다. 그러나 전대차 계약의 경우는 다르다. 상가권리금의 회수는 임대차 계약일 경우에만 가능하기 때문이다. 즉 과거 한양플라자에 입주해 있던 몇몇 상인들은 전차인이기 때문에 한양대에서 장사하며 얻은 단골고객과 같은 경제적 자산과 권리에 대해 아무런 보상을 받지 못했다.
이런 전대차 계약의 취약점에 대해 민병두 의원실에서는 “상가권리금 보호법이 현장에서 어떻게 적용되고 있는지 살펴보는 단계이며, 전대차 계약의 경우 관련된 피해 사례들을 수집하고 있다”라며 “이런 사례들에 근거해서, 이후에 추가적인 법 개정 여부의 검토를 고려중”이라고 해 문제 해결의 가능성을 시사했다.
주택 전대차, 대학생 주의보 상가 전대차는 물론 주택 전대차도 잘 살펴보지 않고 계약을 할 경우 큰 손해를 입을 수 있다. 대학생들이 특히 위험에 잘 노출돼 있는데 실제로 포털 검색창에 ‘대학생 전대차’라고 치면 여러 유사한 사례들이 등장한다. 대다수의 공통적인 의문은 잠시 동안 집을 비워야 하거나 계약 기간이 얼마 남지 않았는데 주인에게 따로 말하지 않고 집을 지인에게 잠시 빌려주는 것이 불법인가 합법인가 하는 것이다. 이는 당연히 불법이다.
익명을 요구한 부동산 관계자에 따르면 “주택의 경우 전대차 자체가 문제라기보다는 법에 저촉되는 불법 전대차가 문제”라며 “불법 전대차는 주인의 동의를 받지 않고 전차인과 전대인 사이에서만 계약이 이루어지는 것”이라고 설명했다.
주거취약계층인 청년층의 주거권을 보장하고 주거불평등을 완화하기 위한 제도 개선을 목적으로 설립된 단체 민달팽이 유니온의 정남진<민달팽이 유니온> 사무국장 역시 “주택 전대의 경우 집주인의 동의가 없는 불법 전대인 경우가 대부분”이라며 “이런 경우 만약 임대인이 전차인에게 퇴거를 요구하는 경우 일반적인 주택임대차보호법의 보호를 받을 수가 없다”라고 덧붙였다.
또한 정 사무국장은 “민달팽이 유니온으로 접수됐던 전대차 계약 상담의 대부분은 불법 전대인 경우가 많다”라고 말했다. 불법 전대 계약으로 인한 피해를 방지하기 위해 정 사무국장은 다음의 방법을 따를 것을 권고했다. 우선 전대물건은 되도록 피하고, 부득이한 경우 임대인의 동의를 확인할 수 있는 서류를 반드시 확인해야 한다.
또한 전대인지 알지 못하고 정상적인 임대차계약을 하였으나 나중에 불법전대임을 확인하는 경우를 방지하려면 등본 상의 소유주와 계약당사자가 동일인인지 반드시 확인해야 한다. 혹은 계약서상 “어떠한 문제가 발생하더라도 일체의 문제제기를 하지 않는다”와 같은 독소조항이 없는지도 주의해야 한다.
부동산 관계자와 정 사무국장이 전대차 계약으로 인한 피해를 방지하는데 있어 공통적으로 강조한 부분은 집 주인의 동의다. 부동산 관계자는 “집 주인의 동의의 유뮤가 전대차 계약 합법성을 좌우하는 핵심 요소”라고 다시 한 번 강조했다.
끝으로 정 사무국장은 안전한 계약을 위해서는 “단기·소액 전대차는 대부분 직거래로 이루어지므로 임대차 계약 경험이 없는 경우 상담기관을 통해 미리 상담을 받거나 안전하게 중개소를 통해 계약하는 것을 권한다”라고 당부했다.
이영선 기자 fatlittlepig@hanyang.ac.kr
도움 민병두 의원실,
정남진<민달팽이 유니온> 사무국장 위기일발,
불법 전대차 SOS 지방에서 올라와 통학이 어려운 학생들은 학교 기숙사에 들어가거나 하숙, 자취 등의 방법을 선택한다. 그러나 수용 인원이 제한된 기숙사의 특성상 모든 학생을 수용하기는 어렵고 성적과 같이 거주 유지 조건도 있어 자취나 하숙을 택하는 학생이 많다. 그 결과 대학가 주변에는 흔히 ‘원룸촌’이라 불리는 학생들이 자취 생활을 할 수 있는 집들이 모여 있다. 그리고 이런 원룸을 계약할 때 역시 전대차 계약, 특히 불법 전대차 계약에 유의해야 한다. 정남진<민달팽이 유니온> 사무국장과 부동산 관계자와 함께 대학생 및 사회초년생들에게 발생하기 쉬운 불법 전대차 계약의 사례를 분석해봤다.
사례 1: 아는 선배가 자취방 계약 기간이 2개월 정도 남았는데 휴학을 해서 저보고 남은 기간 동안 대신 돈을 내고 살아도 된다고 하더라고요. 집주인께는 말하지 말고 그냥 살라고 하던데··· 이거, 불법인가요?
·… 정 사무국장: 집주인의 동의가 없는 모든 형태의 전대는 불법전대입니다. 만약 불법전대 사실을 알고 있었다면 모두 세입자의 책임이 됩니다. 그러므로 반드시 계약 전에 계약 내용과 관련해 본 집주인의 동의 여부를 확인할 수 있는 서류를 반드시 요구해야 합니다. 부동산: 사정을 집주인에게 말하고 계약 내용을 수정하는 것이 바람직합니다. 이런 경우에 집주인들 대부분이 새로운 입주민과 임대차 계약을 해주는 편이 많으니 망설이지 말고 집 주인에게 알리는 편이 좋습니다.
사례 2: 직장은 번화가이고, 혼자 집 보증금이랑 월세를 부담하긴 너무 힘들더라고요. 그래서 하우스메이트를 구하는 사람이 있어 같이 살기로 했는데··· 하우스메이트, 전대차의 일종이라면서요?
정 사무국장: 임대차 계약 시 함께 계약하지 않고, 이미 살고 있는 임대주택에 들어가는 것은 전대행위로 볼 수 있습니다. 집주인이 해당 사실을 알게 되면 추가 임대료를 요구하거나, 퇴거를 요구할 수도 있기 때문에 주의해야 합니다. 부동산: ‘공동 명의 임대’로 바꾸실 것을 제안합니다. 공동 명의로 임대할 경우 법적으로 보증금 등을 확실하게 보호받을 수 있고 집에서 쫓겨날 위험도 없습니다.
이영선 기자 fatlittlepig@hanyang.ac.kr
