경매란 구입하고자 하는 사람이 가격을 결정하는 매매 방식이다. 입찰자들이 가격을 적어 경매를 하는 입찰의 방식이든 그 자리에서 매매가격을 부르는 호가의 방식이든 내용상으로 가격의 결정권은 매수인에게 있다. 백영록<수호천사 공인중개사 사무소> 공인중개사는 저서 「경매 재테크」를 통해 “경매는 매도자가 가격을 결정해 매수인이 매입하는 일반적인 매매방식과는 근본적으로 차이가 있다”고 밝혔다.
재산의 가치가 있다면 무엇이든 경매가 되겠지만 경매는 크게 등기가 돼있는 물건인 부동산과 등기가 되지 않는 물건인 동산 경매로 나뉘게 된다. 등기가 돼있는 부동산의 경우 등기에서의 명의를 변경시키는 절차가 필요하고 동산의 경우에는 점유만 이전하면 된다.
경매는 누가 경매절차를 진행하는가에 따라 나뉘는데 크게 개인이 주체가 돼 진행하는 사경매와 국가기관이 주체가 돼 진행하는 공적인 경매(이하 공매)로 나뉜다. 자동차 경매 또는 일부 경매 유료 사이트에서 개별적으로 진행하는 것이 사경매의 형태로서, 법적 구속력이 없어 자체의 규칙으로 진행하여 낙찰자를 결정한다. 국가기관이 주체가 되는 공매 중에서 가장 많이 이용되는 게 압류자산 공매다. 이는 국세 징수법에 의한 공매로서, 세금을 내지 못한 체납자의 재산을 국가기관인 세무서 등이 자산을 압류한 후 체납세금을 받기 위해 자산관리공사에 매각을 의뢰하고 일반인에게 매각하는 방식이다. 보통 공매되는 자산의 90%를 차지한다. 이 외에도 기업체가 소유하고 있는 자산을 위임받아 일반인에게 매각하는 수탁자산 공매, 국유 자산의 처분권과 임대권을 위임받아 일반인에게 매각하는 국유자산 공매 등이 있다.
현재 우리나라 경매 현황은 2008년 기준 총 28만 건이 입찰에 부쳐져 8만 건이 매각됐다. 이중 수도권 물건은 14만 건에 달한다. 이는 하루 평균 780건에 달하는 거래량이다. 그러면 이러한 수많은 거래는 어떻게 이뤄지는 것일까.
국가기관이 주체가 돼 진행하는 공매의 90%가 압류자산 공매다. 이는 채권자가 채무자에게 변제(채무의 이행)를 요구했을 때 채무자가 이에 응하지 않고 2회 이상 연체를 하면 채권자는 최후의 방법으로 경매를 신청한다. 이 때 발생하는 공매가 압류자산 공매다. 심사 후 경매개시 결정을 하면 법원은 채무자의 부동산을 압류하고 이 사실을 채무자에게 전달한다.
우리가 흔히 TV에서 보는 ‘빨간딱지’는 채무자가 채무이행을 하지 않았을 때 붙이는 것으로 가압류된 재산을 알리는 표시다. 이를 압류한 후 경매가 진행된다. 그러나 TV에서처럼 경매를 당하는지도 모르게 갑작스레 검은 옷을 입은 사람들이 빨간딱지를 붙이러 오는 것은 아니다. 경매에 접수되면 우선 통보를 해준 후 부동산 감정 평가를 하고 입찰을 하기까지 보통 1년의 시간이 소요된다. 이에 채무자에게 충분히 시간을 갖고 경매에 대비할 수 있도록 해준다. 문상철<세종경매연구소> 소장은 “시간이 문제가 아니라 채무를 이행할 수 있는 능력이 문제”라고 말했다.
다음으로 매각기일을 정하고 입찰을 실시한다. 매각기일 후 최고가 매수신고인에 대한 절차상 문제 및 매각 부동산에 대한 문제가 없고 별다른 불허가 신청서가 없으면 7일 후 법원은 매각허가 결정을 한다. 매각 결정이 확정되면 최고가 매수신고인은 언제든지 대금을 납부해 소유권을 취득한다.
경매의 미래
경매를 하는 가장 큰 이유는 부동산을 취득하는 데 있어 가장 저렴하게 구입하는 방법이기 때문이다. 일반적으로 주변 부동산 중개업소를 통해 부동산을 구입하게 되는데 이때의 구입가격을 시세라고 할 수 있을 것이다.
문 소장은 “부동산 시장이 안정돼 있을 때는 부동산에서 제공된 시세 이외에 급매물을 만날 수 있을 것”이라며 “부동산 종류에 따라 다르긴 하지만 보통 아파트의 경우 10% 정도 저렴하면 급매물이라고 할 수 있다”고 말했다. 그러나 경매의 경우에는 차원이 다르다. 급매물 가격은 물론이고 시세의 70% 정도에도 구입이 가능하다.
문 소장은 “그러나 이미 경매의 대중화가 많이 됐고 경매를 교육하는 곳도 많이 늘게 돼 앞으로는 경매에 대한 지식만으로 경매를 통한 재테크를 하기는 쉽지 않을 것”이라며 “그렇기 때문에 더욱 미래에 대한 예측이 정확해야 경매에 대한 수익률이 극대화될 것이다”고 말했다.
결국 경매의 미래는 세분화된 틈새시장에서 수익을 창출하는 것으로부터 부동산의 흐름을 예측하고 개발하는 시장과 실수요자 위주로 재편될 것이다. 또 미래의 경매는 경매에 관련된 지식과 부동산의 효율적 이용이 가능한 지식이 시너지 효과를 발휘하는 방향으로 진행될 것이다. 문 소장은 “일반적인 시세차익보다 경매로 낙찰한 후 이 부동산을 효율적으로 사용할 수 있도록 개발하거나, 새로운 용도로 사용할 수 있는 전문지식이 결합된 그런 경매가 성공적인 경매로 자리매김할 것이다”고 전했다.
일러스트 심소연 기자
