정부는 부동산 투기 수요를 막기 위해 *DTI(총부채상환비율)를 개편한 ‘신(新) DTI’를 내놓았다. 기존 DTI는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보대출 등의 이자 상환액을 더해 연 소득으로 나눈다. 즉, 연 소득이 높으면 상환능력을 높이 평가해 대출에 유리해지는 것이다. 신DTI는 DTI와 달리 기존 담보대출의 이자 상환액에 원금을 더한 원리금까지 합산한다. 기존 DTI에 비해 다주택자의 대출액 규모가 작아지는 것이다. 또한, 연 소득을 산정할 때 △소득의 안정성 △자산의 장래 소득창출 가능성 △장래 소득 변화 등을 반영한다는 점에서도 기존의 DTI와 다르다. 금융시장에서는 신DTI가 도입되면 사회초년생에는 유리하고 50대 이상 중년층에는 불리할 것이라는 전망이 나오고 있다.
정부는 신DTI에서 ‘청년층’을 만 40세 미만 무주택 근로자로 규정하고, 최근 2년간 소득확인 적용에서도 배제하기로 했다. 또한, 차주의 상환능력을 꼼꼼히 평가해 갚을 수 있는 만큼만 대출하는 것을 원칙으로 한다. 특히 청년층은 앞으로 소득이 늘어날 ‘가능성’이 있다는 점을 상환능력에 포함해 이들의 소득 산정 시 일정 비율을 증액해 주기로 했다. 신DTI가 이러한 미래소득을 고려해 대출액 규모를 정하기 때문에 상대적으로 소득 인상 가능성이 높은 청년층이 혜택을 볼 것으로 전망된다. 이에 따라 추가담보대출에 대한 규제를 받는 다주택자들과 달리 신DTI 도입 후 청년층의 대출 여건이 나아질 것으로 보인다. 진창하<경상대 경제학부> 교수는 “기존의 경우 자본이 풍부한 다주택자에 비해 경쟁력이 약한 사회초년생들은 가열된 투기 시장에서 주택을 구입하기 힘들었다”며 “신DTI가 다주택자들의 부동산 투기를 억제하는 효과를 거둔다면 지금보다는 다소 안정적인 가격에서 주택구매를 할 수 있을 것이다”라고 말했다.
하지만 미래소득 상승치를 예상해 계산하는 것은 쉽지 않으며, 대출이라는 조건이 과연 청년층에게 의미가 있냐는 지적도 있다. 서원석<중앙대 도시계획/부동산학과> 교수는 “부동산 투기 제재 측면에서는 이 정책이 실효성이 있지만, 청년계층의 주택 수요 측면에서만 본다면 영향력이 크지 않을 것 같다”며 “신DTI를 통해 대출을 받아도 청년들이 자기 자본을 통해 주택을 구매할 경우가 거의 없어 사실상 의미가 없기 때문이다”라고 지적했다.
신DTI를 시행할 경우 풍선효과가 발생할 가능성이 있다는 의견도 존재한다. 부동산 시장에서 풍선효과는 다주택자가 기존의 저가 주택을 처분하고 고가의 주택을 사들이면서 새로운 투기 시장이 형성되는 상태를 말한다. 이 경우 서울권의 고가주택 매입에 그 투자자금을 다시 유입시켜, 서울권의 주택 가격을 상승시키고 지역 간의 양극화를 초래할 수 있다. 진 교수는 “부동산 정책은 전체적인 틀을 보면서 만들어져야 하는데, 한 문제만을 해결하기 위해 정책을 만드는 것은 또 다른 문제를 양산하는 격”이라고 꼬집었다.
헌법은 국가 구성원으로서 적정한 주택에 살아야 한다는 주거권을 천명하고 있다. 하지만 부동산 투기로 안정적인 주택 구매가 현실적으로 불가능해지면서 상대적으로 경쟁력이 약한 청년들은 기본 권리인 주거권조차 보장받지 못하고 있다. 이를 해결하고자 최근 정부에서는 청년에 대한 주택정책을 만들고 있다. 신DTI 또한 청년층의 주거 안정화를 고려해 만들어진 정책 중 하나이다. 물론 신DTI 역시 우려점이 존재하나, 정부가 청년층을 고려한 부동산 정책을 만들어나가고 있다는 점에서 의의가 있다. 정부가 이러한 기조를 앞으로도 이어나가 청년층도 ‘살만한’ 주택정책을 완성하기를 바란다.
도움: 진창하<경상대 경제학부> 교수
서원석<중앙대 도시계획/부동산학과> 교수
*DTI(총부채상환비율):금융부채 상황능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 대출상환액이 소득의 일정비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시한다.
